Ein versteckter Schwarzbau kann teuer werden: Ohne Genehmigung drohen Abriss, Nutzungsverbot und Streit mit Behörden – oft erst nach dem Kauf entdeckt.
Foto: Hildenbrand/dpa
Haus gekauft – und plötzlich droht der Abriss? So schützt du dich davor
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Haus gekauft, eingezogen – und plötzlich meldet sich das Bauamt: Teile des Gebäudes sind illegal errichtet. Was als Schwarzbau gilt, wie du Risiken erkennst und wann sogar der Abriss droht, erklären Experten aus Immobilienpraxis und Recht.
Ein Haus gekauft, eingezogen – und dann meldet sich das Bauamt: Ein Teil des Gebäudes wurde ohne Genehmigung errichtet. Für Eigentümer ist das ein Albtraum, denn im schlimmsten Fall droht der Abriss. Von einem Schwarzbau spricht man laut Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund, wenn ein Gebäude oder Gebäudeteil „ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurde oder wesentlich von der erteilten Genehmigung abweicht“. Welche Bauten genehmigungspflichtig sind, regeln die Landesbauordnungen – bundeseinheitliche Vorgaben gibt es nicht.
Was als Schwarzbau gilt – und wann es kritisch wird
Laut Rechtsanwältin Manuela Reibold-Rolinger liegt bei Verstößen eine Ordnungswidrigkeit vor, in Einzelfällen drohen auch strafrechtliche Konsequenzen. Besonders häufig betroffen sind An- und Umbauten wie Wintergärten, Dachausbauten oder umgewidmete Garagen – ganze Schwarzbauten sind seltener, aber möglich.
Warum Schwarzbauten vor allem in älteren Häusern lauern
Christian Osthus vom Immobilienverband Deutschland warnt vor unklaren Zuständen vor allem in wachstumsstarken Regionen oder bei älteren Gebäuden: „Früher war es in vielen Regionen durchaus üblich, dass kleinere bauliche Veränderungen ohne formelle Genehmigung errichtet wurden.“ Heute seien Bauverwaltungen viel strenger, auch wegen technischer Fortschritte und schärferer Gesetze.
So erkennen Käufer einen Schwarzbau vor Vertragsabschluss
Kaufinteressierte sollten deshalb vorab Einsicht in die Baugenehmigungsakte nehmen. „Dort sind sämtliche Genehmigungen und Änderungsanträge sowie etwaige Beseitigungs- oder Legalisierungsanordnungen dokumentiert“, sagt Bernd Düsterdiek vom Deutschen Städte- und Gemeindebund.
Welche Rechte Käufer haben – und wann der Abriss droht
Wird ein Schwarzbau erst nach dem Kauf entdeckt, kann eine nachträgliche Genehmigung möglich sein – wenn keine öffentlichen Belange entgegenstehen. „Es ist jedoch keine Garantie gegeben, und die Genehmigung kann mit Auflagen verbunden sein“, betont Reibold-Rolinger. Scheitert das, drohen Nutzungsverbote, Abriss und rechtliche Konsequenzen – schlimmstenfalls sogar der Verlust des Versicherungsschutzes. (dpa/axt)
